O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é um valor depositado mensalmente enquanto o trabalhador está com a carteira assinada, que serve como uma garantia financeira em caso de demissão de colaboradores, empregados com carteira assinada. A quantia fica guardada em uma conta que só pode ser movimentada pelo empregado em algumas condições específicas, dentre elas, na compra de um imóvel.
O FGTS pode ser usado para pagamento de entrada, abatimento de dívida, conhecido como amortização ou nas parcelas de financiamento, feito diretamente com banco financiador.
Tipos de imóveis que podem ser adquiridos com o FGTS:
Casas e apartamentos prontos para morar
Terrenos
Imóveis na planta
Confira como funciona o uso do FGTS para cada um desses tipos de imóvel:
Comprar casa ou apartamento pronto com FGTS
Essas opções representam uma grande parte dos imóveis financiados com uso do FGTS. Isso porque o grande foco dessa iniciativa é a compra da casa própria, facilitando o acesso a esse bem. Mas para isso existem algumas regras e pré-requisitos específicos, tanto para o comprador, quanto para o imóvel e também para o vendedor:
Pré-requisitos do comprador:
Ser brasileiro ou naturalizado;
Possuir mínimo de 3 anos de carteira assinada (em qualquer emprego);
Ter renda mensal suficiente para que as parcelas do imóvel caibam no teto de 30% do salário comprometido com o financiamento;
Não ter imóvel em seu nome na mesma região do imóvel a ser financiado;
Não ter pendências em instituições como SPC e SERASA;
Não ter outro financiamento pelo SFH em andamento.
Pré-requisitos do imóvel:
Ser imóvel residencial;
Imóvel com valor máximo de R$1,5 milhão;
Não ter sido negociado utilizando o FGTS nos últimos 3 anos;
Estar inscrito e regularizado no Registro de Imóveis;
O imóvel deve estar nas mesmas condições constatadas na matrícula.
Pré-requisitos do vendedor:
É fundamental que o vendedor não possua processos em andamento no momento da venda (em caso de venda de imóveis usados), principalmente na Justiça Trabalhista ou de Família.
FGTS para comprar terreno
Também é possível a utilização do FGTS para compra de terreno, mas como esse recurso é voltado para a aquisição de moradia, essa opção só é válida se o comprador fizer junto da compra de terreno, o financiamento para construção da casa. Lembrando que esse financiamento também deve ser feito dentro do sistema SFH (sistema financeiro de habitação).
FGTS para imóvel na planta
O financiamento imobiliário com uso do FGTS no caso de imóveis na planta e em construção não é válido. Isso porque, como citado no tópico “ Casas e apartamentos prontos para morar”, para haver essa possibilidade é necessário que o imóvel possua registro público, o que não acontece nos imóveis na planta, já que o imóvel ainda está em fase de construção.
O que ocorre nesses casos é o financiamento imobiliário depois que o imóvel já está na pronto, ou seja, na fase de pagamento após a entrega das chaves, quando o financiamento é feito diretamente com a instituição financeira e aí então o FGTS pode ser utilizado.
Regras para uso do FGTS na compra de imóvel
Independente da compra ser de imóveis prontos, usados, ou terrenos, você deve cumprir algumas condições para usar FGTS:
Tempo de Serviço mínimo de 3 anos com carteira assinada;
Imóvel com finalidade de moradia própria;
Financiar o bem na modalidade SFH.
Esses requisitos estão acrescidos a todos os tópicos inclusos em “casas e apartamentos prontos para morar” que você pode conferir acima.
Como posso usar o FGTS no financiamento imobiliário
Dentro do financiamento imobiliário há três principais formas de utilização do FGTS: na entrada, como amortização do valor da dívida e também para reduzir o valor das parcelas. Entenda cada uma delas:
FGTS na entrada do imóvel
A forma mais recorrente do uso do FGTS é para dar entrada do pagamento do imóvel. Isso porque, no mínimo 20% do valor total do imóvel deve ser pago na entrada, e o restante é financiado. Para isso você deve sinalizar ao banco que deseja usar o seu FGTS como forma de pagamento da entrada do imóvel.
Amortização no valor da dívida
Usar o FGTS para amortizar o financiamento consiste em utilizar esse recurso para diminuir a dívida total da compra. A vantagem dessa opção é a redução do pagamento de juros, uma vez que, essas taxas são calculadas pela instituição financeira sobre o valor total financiado.
Assim, quando você adianta um montante do financiamento e amortiza do total do saldo devedor, por consequência o peso do juros mensal no seu bolso diminui, além de você diminuir o tempo de financiamento também.
Redução do valor das parcelas
Essa modalidade pode confundir, mas não é igual a anterior. A redução do valor das parcelas funciona com a utilização de uma quantia do valor do FGTS mês a mês para abatimento de parte da parcela do financiamento.
Nessa opção não há redução dos juros pois a dívida continua igual, ao invés disso, há um "alívio” no valor que você vai pagar na parcela mensal. Essa alternativa tem prazo estabelecido de até 12 meses e o limite de amortização de cada parcela é de 80%.
Para que você entenda melhor a utilização do FGTS na redução do valor das parcelas, dá uma olhada no esquema que preparamos:
Pagamento total mensal (PTM) = Amortização da dívida + Juros + Seguro de vida + Seguro do Imóvel + Taxa administrativa + Correção monetária
Quando há uso da modalidade de redução do valor das parcelas:
Pagamento total mensal (PTM) = [ Amortização da dívida - valor do FGTS ] + Juros + Seguro de vida + Seguro do Imóvel + Taxa administrativa + Correção monetária
Vale lembrar que todas as modalidades podem ser usadas no mesmo financiamento. Mas, para isso, é necessário que seja dado o intervalo de 24 meses entre o uso da mesma modalidade.
Ou seja, você pode usar entrada + amortização da dívida + redução das parcelas, um em seguida do outro. Mas para utilizar novamente cada uma das opções é necessário esperar o período de 2 anos.
Passo a passo de como utilizar o FGTS no financiamento imobiliário
1. Verifique se atende aos requisitos
Você precisa ter 3 anos de trabalho com carteira assinada (entre todos os empregos que já teve) e não ter outros imóveis na mesma região. O imóvel também não pode ter sido negociado com uso do FGTS nos últimos 3 anos, utilizar o SFH como modalidade de financiamento e não poder haver outro financiamento em nome do comprador;
2. Aprovação de crédito
Esse passo é muito importante e deve ser feito antes de encontrar o imóvel perfeito. Procure seu corretor imobiliário ou gerente bancário e providencie a pré-aprovação de um financiamento imobiliário dentro do sistema SFH. O uso do FGTS no financiamento pode ser feito por e qualquer banco que faça financiamento imobiliário;
3. Escolha um imóvel regularizado
Agora que você encontrou o imóvel dos sonhos é necessário conferir a documentação para o financiamento imobiliário. O imóvel precisa ter Habite-se e estar com registro do imóvel finalizado no cartório de imóveis da região;
4. Assinatura do contrato de compra e venda do imóvel
Para confirmar a compra, é recomendado que você providencie um contrato de compra e venda. Muitas condições importantes estarão descritas nele para evitar dor de cabeça. Por exemplo: exija que o contrato possua uma cláusula em que o vendedor garante que todas as documentações do imóvel estão devidamente regularizadas;
5. Informe o banco financiador que você irá fechar negócio e que parte do financiamento será pago via FGTS
O banco pedirá diversos dados seus, do vendedor e do imóvel. Além disso, ele fará uma vistoria e uma análise da documentação do imóvel. Se tudo conforme o esperado, será emitido o contrato de financiamento com os valores detalhados de pagamento, incluindo o FGTS;
6. Assinatura do contrato de financiamento e registro do imóvel
Com base no contrato de financiamento, você deverá dar entrada no registro do imóvel no cartório;
7. Pagamento ao vendedor e saque do FGTS
Quando o registro do imóvel for finalizado, o banco será informado e fará a remessa do dinheiro para o vendedor. O próprio banco financiador cuidará de todo processo de saque do FGTS sem que você precise se envolver. Se você financiar seu imóvel no Santander, Banco do Brasil, Itaú ou Bradesco, por exemplo, você não precisará entrar em contato com a Caixa para que seu saldo de FGTS seja liberado;
8. Tudo pronto!
Depois que o registro estiver em seu nome o imóvel é seu e os próximos passos são realizar os pagamentos mensais do financiamento.
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